Depuis 2018, l'impôt sur la fortune immobilière a remplacé l'ISF. Il porte sur le patrimoine immobilier net, au-dessus d'un seuil de 1,3 million d'euros. Pour un résident français, tout l'immobilier mondial entre dans l'assiette. Pour un non-résident, seuls les biens et droits immobiliers situés en France sont concernés. Un expatrié qui possède une villa à Marbella et un studio à Paris n'est imposé que sur le studio, et en pratique n'est pas imposable si celui-ci vaut moins de 1,3 million.
Ce qui est situé en France
Les immeubles détenus en direct, bien sûr. Mais aussi les parts de sociétés à prépondérance immobilière, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles français : les parts de SCI familiale, les parts de SCPI, certaines actions de foncières. Un non-résident qui a organisé son patrimoine français en SCI n'échappe pas à l'IFI : il déclare la valeur de ses parts, immeuble par immeuble.
« Un non-résident qui a organisé son patrimoine français en SCI n'échappe pas à l'IFI : il déclare la valeur de ses parts, immeuble par immeuble. »
Les dettes qui se déduisent, et celles qui ne se déduisent pas
L'emprunt contracté pour acheter le bien est déductible, ce qui ramène souvent l'assiette sous le seuil pour les biens récemment acquis. Les prêts in fine et les prêts familiaux sont soumis à des règles restrictives. Les dettes contractées auprès d'une société contrôlée par le contribuable ne sont déductibles qu'à des conditions strictes.
Le seuil s'apprécie sur l'immobilier français seul
Un non-résident dont l'immobilier français net vaut 1,2 million n'est pas imposable, même si son patrimoine mondial est bien supérieur. À l'inverse, dès que le seuil est franchi, le barème s'applique à partir de 800 000 euros, et non à partir de 1,3 million.
La déclaration
L'IFI se déclare sur la 2042-IFI, en même temps que la déclaration de revenus, y compris pour un non-résident qui n'aurait aucun revenu de source française à déclarer par ailleurs. L'évaluation des biens relève du contribuable, avec une décote possible pour un bien loué ou détenu en indivision, sous le contrôle de l'administration.
Le cas du retour
L'année du retour en France, le patrimoine immobilier mondial entre dans l'assiette. Un mécanisme d'exonération temporaire des biens situés hors de France existe pour les personnes qui n'ont pas été résidentes françaises au cours des cinq années précédentes, pendant cinq ans.
Cet article donne une information générale ; seul un avocat peut se prononcer sur une situation donnée.