La société civile immobilière à l'impôt sur le revenu est dite translucide : elle dépose une déclaration de résultat, la 2072, mais ne paie pas d'impôt elle-même. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part du résultat, qu'elle lui ait été distribuée ou non. Pour un associé résident, la chaîne est bien rodée. Pour un associé non-résident, elle comporte plusieurs points où l'erreur est fréquente.

La quote-part est un revenu de source française

Les revenus d'un immeuble situé en France sont de source française, quelle que soit la résidence de l'associé. La quote-part de résultat foncier d'une SCI qui détient un appartement à Lyon est donc imposable en France, au nom de l'associé qui vit à Bruxelles ou à Montréal. Elle se reporte sur sa 2044, comme s'il détenait l'immeuble en direct pour cette fraction, puis sur sa 2042, où elle subit le taux minimum ou le taux moyen.

Ce report n'est pas automatique. La 2072 déposée par la société, ou par le gérant, alimente le fichier de l'administration, mais c'est la déclaration personnelle qui fait foi. Une quote-part oubliée sur la 2044 est une omission au sens fiscal, même si la 2072 est parfaite.

« Une quote-part oubliée sur la 2044 est une omission au sens fiscal, même si la 2072 est parfaite. »

Les prélèvements sociaux, encore

La quote-part foncière supporte les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % ou de 7,5 % selon l'affiliation de l'associé à un régime de sécurité sociale européen. Une SCI dont les associés vivent dans trois pays différents peut ainsi voir sa quote-part taxée à trois niveaux, alors que le résultat est le même.

Le cas des SCI à l'impôt sur les sociétés

Une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés, ou qui y est soumise de plein droit parce qu'elle loue en meublé, sort de ce schéma. Elle paie l'impôt elle-même, et l'associé n'est imposé que sur les dividendes qu'elle lui verse, avec une retenue à la source dont le taux dépend de la convention. C'est un autre monde, et le passage de l'un à l'autre n'est pas anodin.

Quand la convention s'en mêle

Certaines conventions traitent les parts de sociétés à prépondérance immobilière comme des immeubles ; d'autres non. La différence joue surtout pour les plus-values de cession de parts et pour l'IFI. Elle mérite d'être vérifiée avant toute réorganisation du patrimoine familial.

Cet article donne une information générale ; seul un avocat peut se prononcer sur une situation donnée.