La location meublée non professionnelle au régime réel repose sur un mécanisme simple : le propriétaire déduit de ses loyers, en plus des charges, une fraction du prix du bien chaque année, l'amortissement. Le résultat imposable tombe souvent à zéro pendant une dizaine d'années. Jusqu'en 2024, cet amortissement n'avait aucun effet lors de la vente : la plus-value se calculait sur le prix d'achat d'origine, comme pour une location nue.

La réintégration des amortissements

La loi de finances pour 2025 a modifié ce point. Pour les cessions intervenues depuis février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont soustraits du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Un bien acheté 200 000 euros, amorti à hauteur de 40 000 euros, est désormais réputé acquis 160 000 euros : la plus-value augmente d'autant.

Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, et certains biens échappent à la mesure, notamment les résidences services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées. Mais pour l'appartement classique loué en meublé depuis dix ans, l'effet est sensible.

« La réforme ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel sur la durée ; elle en déplace une partie du coût vers la sortie. »

Pourquoi les non-résidents sont en première ligne

Le LMNP est populaire chez les expatriés : il permet de conserver un bien en France avec une fiscalité légère sur les loyers, en confiant la comptabilité à un expert-comptable. Beaucoup ont acheté avec l'idée de revendre au retour. La réforme modifie le calcul de ce retour, et elle s'ajoute aux règles propres aux non-résidents lors d'une vente : représentant fiscal accrédité hors Union européenne, prélèvements sociaux au taux plein hors affiliation européenne.

Ce que la liasse dit, et ce qu'elle ne dit pas

La liasse préparée chaque année par l'expert-comptable indique les amortissements de l'exercice et le cumul. C'est ce cumul qui servira, à la vente, à corriger le prix d'acquisition. Le conserver d'une année sur l'autre, y compris après un changement de comptable, devient une nécessité pratique.

La réforme ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel sur la durée ; elle en déplace une partie du coût vers la sortie. Cet article donne une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé.